언제가 집 사기 좋은 시기일까? [PIR 편]

PIR(Price to Income Ratio)이란?

먼저 PIR에 대한 설명은 아래 기사 제목을 보면 쉽다.

PIR은 소득대비 집값을 말하며, 기사제목처럼 서울의 직장인이 10.5년간 월급을 한푼도 안쓰고 모아야 아파트를 살 수 있다면 그것은 PIR이 10.5라는 뜻이다.

 

쉽게말해 PIR이 높다는 것은 집값이 소득대비 상대적으로 비싸다는 것, PIR이 낮다는 것은 집값이 소득대비 상대적으로 싸다는 것을 의미한다. 그렇기때문에 내가 내집마련을하거나, 투자를 할 것이라면 PIR이 낮은 때에 사는 것이 좋다.

 

 

주택구입부담지수와의 차이

PIR은 주택의 고/저평가를 구분하는 데이터 중 '주택구입부담지수'와 양대산맥을 이룬다. 주택구입지수와 마찬가지로 값이 크면 상대적으로 고평가구간이며, 값이 작으면 상대적으로 저평가구간이다.

 

주택구입부담지수와 차이점은 [집값/소득/금리] 세 가지를 반영하는 주택구입부담지수와 달리, 금리를 제외한 [집값/소득] 두 가지의 요소만을 반영한다는 것이다.

 

대체로 이 두 지표는 같은 방향으로 움직이는데, 최근과 같이 금리가 주택시장을 지배하고 있는 경우에는 두 지표의 방향이 달라질 수도 있다.

 

PIR을 중요시하는 전문가는 대표적인 인물로는 너나위님이 있다. 주택구입부담지수를 중요시하는 전문가는 대표적인 인물로는 삼토시님이 있다.

 

서울의 PIR

※ KB 월간시계열 자료 (3분위 소득/3분위 주택가격 기준)

서울 아파트의 PIR은 08년 통계이례부터 최대값은 19.0, 최소값은 8.8, 평균값은 12.0으로 장기평균인 12.0미만이라면 저평가구간 12.0을 초과한다면 고평가구간으로 볼 수 있다.

 

(해당자료는 KB월간시계열의 자료로 현재 23년 6월까지의 PIR까지만 나와있으며 3분기에 해당하는 7~9월 자료는 11월에 등재될 예정이다.)

 

OECD국가들의 PIR

2015년의 PIR을 100으로 보았을 때, 한국은 현재 81.92로 소득보다 집값이 덜 오른 상태이다. 아마도 지방을 포함한 한국 전체의 PIR이라 이런 결과가 나온듯 하다.

 

어쨋든 OECD국가들도 수도를 포함한 전체의 데이터 일테니, 비교해보면 대한민국 전체의 집값은 소득대비 혜자(?)인 편이다.

 

PIR을 이용한 내집마련

서울을 예로 들자면 PIR의 장기평균은 앞서 설명한 것과 같이 12이다. 서울에서 내집마련을 할 때 PIR이 12미만일 때 하는 것이 좋으며, 현재 서울의 23년 2분기 PIR은 10.5으로 저평가 구간이다. (3분위 소득/3분위 주택가격 기준)

 

주택구입부담지수가 아직 23년 1분기의 데이터밖에 나오지 않아, 23년 1분기 기준으로 설명하자면 서울의 아파트값은 PIR기준 저평가구간, 주택구입부담지수기준 고평가 구간이었다.

서울 PIR 장기 평균 : 12.0
서울 23년 1분기 PIR : 11.0
※ 장기평균 이하로 저평가 구간

서울 주택구입부담지수 장기 평균 : 129
서울 23년 1분기 주택구입부담지수 : 175.5
※ 장기평균 이상으로 고평가 구간

이와같은 결과가 나온 이유는 앞서 설명한 것과 같이 주택구입부담지수에는 시장금리를 반영하기 때문이다. 22년 연말부터 23년 연초까지의 집값의 대폭락은 금리가 지배했기 때문에 나온 결과이고, 금리를 반영하는 주택구입부담지수에는 집값이 30~40% 떨어졌지만, 그만큼 금리가 올라 여전히 고평가구간으로 보여진다.

 

반면, 가격과 소득만을 고려하는 PIR의 경우 가격이 폭락했기때문에 그 수치가 가파르게 하락했고, 저평가구간으로 내려왔다.

 

하지만 자산시장에서 가장 중요한 것은 싸게 사는 것이다. 금리는 일시적인 요소이며, 절대적인 매수 가격이 가장 중요하다. 그렇기때문에 나는 PIR을 더 중요시하고, PIR기준으로 전략을 세웠었다.

 

(주택구입부담지수가 나쁘다는 것은 아니다. 수요층을 측정하기에는 주택구입부담지수가 더 확실하다고 본다. 두 데이터 모두 느리게 발표되는 것은 큰 단점.)

 

결론 : 데이터를 활용한 가장 좋은 내집마련의 기회는 PIR을 기준으로 매수하고, 추후 금리인하시기에 대출을 갈아 타는 것이다. 물론, 금리가 빠르게 많이 내릴것이라는 희망회로는 금물이고, 보수적인 시선으로 접근이 필요하다. (아님 말고 ㅎㅎ..)